婚前貸款買房的離婚分配問題，需根據(jù)房產(chǎn)登記情況、出資來源、還貸情況等因素綜合判斷。以下是不同情形下的分配規(guī)則，依據(jù)《中華人民共和國民法典》及司法解釋(如《民法典婚姻家庭編解釋(一)》)：

一、房產(chǎn)登記在出資方名下

1. 婚前全款購買（無貸款）

房產(chǎn)歸屬：屬于出資方的婚前個人財產(chǎn)，離婚時不分割。

例外：若婚后加上配偶名字，可能被認定為贈與，按共同財產(chǎn)分割(需結(jié)合登記比例或約定)。

2. 婚前貸款購買（婚后共同還貸）

房產(chǎn)歸屬：房屋產(chǎn)權(quán)歸登記方(婚前出資方)，但需補償另一方婚后共同還貸部分及增值。

補償計算：

共同還貸部分：婚后還貸本息 ÷ 房屋總價款(首付+貸款本息)× 房屋現(xiàn)值 ÷ 2.

增值部分：房屋現(xiàn)值 - 房屋購買價(需扣除未還貸款)。

示例：

房產(chǎn)購買價100萬(首付30萬+貸款70萬)，現(xiàn)值200萬，婚后共同還貸30萬。

補償金額 = (30萬 ÷ 100萬) × 200萬 ÷ 2 = 30萬(未考慮增值細分，實際需更精確計算)。

二、房產(chǎn)登記在雙方名下

1. 婚前共同出資貸款購買

房產(chǎn)歸屬：一般認定為夫妻共同財產(chǎn)，按出資比例或約定分割。

例外：若登記為按份共有(如各50%)，則按登記比例分割;若未明確比例，可能推定為共同共有，平均分割。

2. 婚前一方出資，登記雙方名字

房產(chǎn)歸屬：可能被認定為出資方對另一方的贈與，按共同財產(chǎn)分割(需結(jié)合出資意圖、登記原因等)。

關(guān)鍵證據(jù)：是否有書面協(xié)議、聊天記錄證明贈與或借貸關(guān)系。

三、房產(chǎn)登記在對方名下

1. 婚前一方出資，登記在對方名下

房產(chǎn)歸屬：可能被認定為以結(jié)婚為目的的贈與，按共同財產(chǎn)分割;若未結(jié)婚或出資方能證明是借貸關(guān)系，則可能需返還出資。

爭議焦點：需舉證出資性質(zhì)(贈與還是借貸)。

四、其他關(guān)鍵問題

婚前貸款婚后還貸：

婚后還貸部分屬于夫妻共同財產(chǎn)(即使是一方收入還貸，婚姻期間收入默認為共同財產(chǎn))。

補償時需區(qū)分“本金”和“增值”，增值部分按比例分配。

父母出資：

婚前一方父母全額出資，登記在出資方子女名下：視為個人財產(chǎn)。

婚前一方父母部分出資(如首付)，登記在出資方子女名下：出資部分視為個人財產(chǎn)，婚后還貸及增值按共同財產(chǎn)分割。

協(xié)議優(yōu)先：

若雙方有書面協(xié)議(如婚前財產(chǎn)協(xié)議)，按協(xié)議約定分割。

五、法律依據(jù)

《民法典》第1062條：婚姻期間取得的財產(chǎn)一般為共同財產(chǎn)(包括還貸部分)。

《民法典婚姻家庭編解釋（一）》第78條：婚前貸款買房，婚后共同還貸，離婚時產(chǎn)權(quán)歸登記方，需補償另一方。

六、建議

收集證據(jù)：

房產(chǎn)證、購房合同、貸款合同、出資憑證(轉(zhuǎn)賬記錄)、還貸記錄等。

父母出資的需保留贈與或借貸的書面證明。

協(xié)商優(yōu)先：可嘗試協(xié)議分割，避免訴訟成本。

律師協(xié)助：復雜情況(如父母出資、多次還貸)建議咨詢專業(yè)律師，精準計算補償金額。

總結(jié)

登記在出資方名下：產(chǎn)權(quán)歸出資方，補償共同還貸及增值。

登記在雙方名下：按出資比例或共同財產(chǎn)分割。

父母出資：需區(qū)分出資性質(zhì)(贈與或借貸)。

具體分割需結(jié)合實際情況，建議攜帶材料咨詢律師細化方案。